土地名義人と建物の名義人が別の上、その建物が共有名義で共有者が元夫婦、名義人それぞれが不仲の場合の不動産をどうすればよいか。

User image 5 lu_780f16d4さん 2018年06月12日 19時50分

実父名義の土地に共有名義の建物(私、元妻の共有名義)が建っており、両親と妹、私達家族が暮らしてきました。しかし数年前に私が妻と離婚し、私が離婚したことで両親と不仲になり現在建物には両親と妹のみ住んでおります。元妻は自分に持ち分があるということもありたまに訪れているようですが、私は新たな家族と離れてくらしております。しかし本心では家に戻って暮らしていきたいと思っています。父親は高齢のため施設に入るのも時間の問題なほどの状態ですので近いうちには遺産相続の問題も発生しそうです。現状を踏まえて先生方にお聞きしたいのは、1元妻の持ち分が後の遺産相続の際にどう影響するか。2もし、今の状況で新しい家族と家に戻った場合何か妨害されることがあるか。(このまま居住せずにいたらなにか不利になるのか心配もあります)3未婚の妹も住んでいますが、この妹から家賃請求できるか。4父が亡くなった場合、母、私、妹2人で父の土地の相続の際、共有名義の建物についてどのような問題が想定されますか?
ちなみに建物の固定資産税は私が払っております。

1及び4.元妻が特にお父様に地代を支払っていないとなると、お父様の死去後も原則として相続人と元妻との間の土地の使用貸借契約が存続することになります。
 使用貸借契約の終了時期は契約の目的にもよりますが、建物所有(共有)となると数十年程度は継続すると見込まれ、なかなか終了は認められません。
 そうすると、建物使用借権負担により土地の価値も低下するとともに、元妻とのトラブル処理のため他の相続人から貴殿が買取を求められる可能性があります。

2.貴殿の居住自体は可能ですが、理論上は元妻から共有物分割請求が可能であり、建物の買取等を求められる可能性があります。
 貴殿が全く建物を利用しなかった場合、理論上はご両親や妹さんから建物の取得時効を主張される可能性がないとは言えません(認められるか否かはともかく)。

3.すでに妹さんとの使用貸借契約が成立していると思われ、今から賃料を請求するのは難しいでしょう。 

2018年06月13日 09時28分
補足質問
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lu_780f16d4 - 2018年06月13日 15時01分

小川先生、ありがとうございます。
相続が発生した際、私と元妻共有の建物を取り壊し父親名義の土地を更地にして相続人と分けても良いと思っております。その際取り壊し代金を元妻と持ち分通り折半になると思うのですが可能でしょうか?元妻にはいくらも渡したくないので持ち分を買い取るくらいなら取り壊し代金を払うことになっても良いと思っております。
補足回答
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小川 智史 弁護士 - 2018年06月13日 15時28分

単に建物の共有物分割請求だけでは共有者が同意しない限り建物の取り壊しまで請求できないため、土地の使用貸借契約を終了させる必要がありますが、上記の通り容易ではありません。
使用借主が無断譲渡した場合は解除事由に当たるとされますが(現行民法594条3項)、①全くの第三者への譲渡とは異なり、貴殿自身に相続が発生した場合と比較すると、離婚に伴う財産分与が全く想定外とまでは言いにくい面がありますし、②離婚から既に年月が経過しているならば、譲渡の点のみを理由とする解除主張は容易でなく、③そもそもの建物使用収益目的や建物登記時期等の諸事情も併せて検討する必要があります(現行民法597条2項但書)。
その他使用貸借契約解除事由に当たるような事情の有無等に関しては、お近くの弁護士と面談相談頂いた方が良いでしょう。
補足質問
User image 5

lu_780f16d4 - 2018年06月13日 20時14分

度々すみません。調停離婚だったのですが、その際お互いに今後何も請求しないという条件がつきました。家の権利の件だけは話がまとまらない内に離婚してしまいましたので、気掛かりで後に離婚の担当弁護士に相談した際は現時点で出来ることはなく、請求がきたら今まで私だけが払ってきた固定資産税を差し引いたらどうか。という話でした。私としては元妻には財産のほとんど取られていきましたし私のわからないところで、父親にことあるごとに金銭をせびっているようで、(父親は元妻には何故か甘いため)それを止めるすべもなく困っております。
補足回答
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小川 智史 弁護士 - 2018年06月13日 20時32分

すいませんが、無料相談の関係上、更なる回答は差し控えさせて頂きます。
なお、使用貸借契約は借主の死亡により失効するため(現行民法599条)、先の回答のうち、第2段落①の「貴殿自身に相続が発生した場合と比較すると」の点は削除いたします(第三者への譲渡とは異なる点に変更はありません)。
お礼メッセージ

小川先生、ありがとうございました。
これから参考にさせていただきます。

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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