入居者の特定と管理契約解約をお願いする場合。費用はどの位かかりますか?

User image 1 ふらわーさん 2018年09月12日 08時05分

家族が単身者用アパートを経営しており、業者とのトラブルで困っております。

先般、管理会社が勝手に入居者を変更した様で、新しい入居者?から
御礼の連絡が入ってきました。
びっくりして管理会社に確認したのですが、誰が入居しているのか、
はぐらかして答えようとしません。
賃借人は変更していない(はず...)のですが、入居者が賃借人の親族に変わっている
様で、賃借人は長期出張中との事です。
以降、賃借人にも新入居者?にも連絡が取れません....。

信頼関係がなくなったため、管理委託契約の解約を検討中ですが、
まず入居者の特定、借主の事情を知らなければ、解約すらできません。
できれば裁判等は避けたく、穏便な方法があればと考えています。

管理は有名な不動産業者のフランチャイズですが、
(1) 入居者が誰か知るために、どのような手段が考えられますか?
(2) まず間違いなく、管理契約解約の邪魔をしてくると思います。
  皆様の事務所で弁護士さんに管理契約の解約までをお願いする場合、費用はどの位
  かかりますか?

よろしくお願いします。

(1)新たな入居者が住民票を移転していれば、住民票を調査して確認可能ですが、住民票を移転していない場合は厄介です。
 現実の占有(居住)を立証する必要がありますが、アパートの入り口で出入りをチェックする必要等が生じるかもしれません。
 その他、都道府県の宅建業者監督部署に管理業者への行政指導を求めるとともに、本物件の新たな契約書の調査をお願いする等の方法も考えられます。
 どのような方法が妥当かは、ここで一概には言えない側面があります。

(2)管理委託契約の内容、委託している不動産賃貸契約の内容等を把握しないと弁護士費用の見積は困難です。諸事情によって一般的な基準から上下する可能性があります。
 詳細に関しては、居住者の調査方法も含め、お近くの弁護士と面談相談いただく必要があるでしょう。

2018年09月12日 09時19分
補足質問
User image 1

ふらわー - 2018年09月12日 15時29分

ご回答ありがとうございます。
住民票を移してなければ調査が難しいのですね.....。

ちなみに弁護士さんに管理契約の解約(管理はサブリースとかではなく、家賃集金や借主募集、清掃等を委託)だけをお願いする場合、だいたい一般的に費用はどのくらいかかりますでしょうか?
補足回答
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小川 智史 弁護士 - 2018年09月12日 16時45分

1.住民票を移転していない場合に「調査が難しい」とまで、お伺いした情報のみで私が判断できることではありませんが、占有者を特定する必要がある以上、特定する方法を含めて、文章によるやりとりのみで判断できるものではないため、正式に弁護士に依頼いただくか、少なくとも面談相談を行う必要があるでしょう。

2.あくまで一般論ですが、弁護士費用は通常、依頼により得られる「経済的利益」を基準とし、交渉の場合の着手金は経済的利益の数%程度、成功報酬は経済的利益の10~20%程度、ADRや調停、訴訟を行う場合は別途着手金、とするものと思われます。
 本件管理委託契約解除による「経済的利益」の捉え方は微妙ですが、単に問題となっている物件だけでなく、他の物件を含めて全て管理委託契約を解除するとなると、他の物件を含む賃料総額(どのぐらいの期間を対象とするかはここではご回答できません)が「経済的利益」となる可能性もあります。ただし、私の考え方ですので、他の弁護士の考え方は異なる可能性があります。また、あくまでお伺いした事情のみを前提とする見解になります。

 それ以上の詳細につきましては、ご回答は差し控えさせて頂きます。
お礼メッセージ

詳しいご回答どうもありがとうございました。
とても助かりました、御礼申し上げます。

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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