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不動産の売買や賃貸借など、不動産取引をする機会はいろいろあります。不動産に抵当権をつけて担保するケースなどもあるでしょう。不動産を相続することも多いです。
このような不動産取引を行う場合、切っても切れないのが不動産登記です。
不動産登記については、知っているようで知らないことが多いのではないでしょうか。そもそも不動産登記とはどのような制度なのでしょうか?また、登記簿にはどのような情報が書かれているものかも知っておくと役立ちます。そこで今回は、不動産取引とは切っても切れない登記について解説します。

不動産登記ってどんな制度?

そもそも不動産登記とはどのような制度なのでしょうか?
不動産登記とは、土地や建物などの不動産の場所や地番、面積や種類、構造などの状態を示したり、その不動産の所有者や抵当権者などの権利関係を示す制度です。
このことによって、不動産がどのような物件であるかが一目でわかりますし、権利関係も明らかになります。
不動産取引をする場合には、対象の不動産がどのようなものなのかがわかって安心ですし、所有者などの表示もされているので、無権利者から不動産を購入してしまうなどのリスクを軽減することもできます。
確かに、不動産登記名義上の所有者と実際の所有者が異なるケースもありますが、このような場合には、登記の名義を信用した人が保護される制度もあります。

また、不動産登記は、抵当権などの権利設定をする場合にも役立ちます。
不動産登記を見ると、その不動産に他の抵当権がついているかどうかや、ついている場合の被担保債権額を調べることができるので、担保価値がどのくらいあるかが明らかになって融資の可否や限度を定めやすくなります。また、抵当権を設定したら、きちんと登記されるので、所有者が勝手に売却するなどの危険も避けられます。
このように、不動産登記は、不動産取引を安全に行うことができるようにするための制度です。

不動産登記にかかわる専門家(司法書士・土地家屋調査士)

不動産登記は法務局に行けば誰でも取り寄せることができますが、不動産登記自体はどのような人が行っているのでしょうか?たとえば、新たに建物を建てて不動産の登記をしてもらう場合や、不動産取引をして新たな所有者になった場合に、誰に不動産登記を依頼するべきかという問題があります。

不動産登記の専門家は、司法書士と土地家屋調査士です。
不動産登記には、表題部と甲区、乙区という部分があります。表題部とは、不動産の中でも所在、地番、地目、地積、家屋番号や床面積などの不動産の物理的な状態が記載されています。
甲区には、不動産の所有権に関する事項、乙区には担保権者など所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
この中でも表題部に関する部分を担当するのが土地家屋調査士です。土地家屋調査士は、不動産の測量などを行って不動産の物理的な形状を特定して表題部の登記をします。
これに対して、所有権などの権利関係の登記を担当するのが司法書士です。たとえば不動産売買があって所有権移転登記をしたり、抵当権の設定、抹消登記などをする場合には、司法書士に依頼する必要があります。

登記簿には何が書かれているの?～土地編

不動産登記簿は目にしたことはあるけれども、しっかり見たことがないという人も多いでしょう。そこで、以下では不動産登記簿に具体的に何が書かれているのかを説明します。
まず、土地の登記簿を見てみましょう。

不動産の登記事項証明書は、表題部と権利部に分かれています。権利部には、甲区と乙区、共同担保目録という欄があります。
表題部には、土地の所在や地番、地積などの物理的な情報が記載されています。
具体的には、土地の不動産番号、所在、地番、地目、地積、分筆や合筆、地目変更等の情報が記載されます。
次に、甲区があります。権利部の中でも甲区には、土地の所有権に関する情報が記載されています。甲区を見ると、土地の登記時に遡って古い所有者から順番に現在の所有者に至るまでの流れもわかります。
所有権が移転した原因まで書かれているので、いつどのような事情で誰から誰に所有権が移ってきたのかが一覧でわかるのです。
権利部の中でも乙区は、所有権以外の権利関係が記載される部分です。代表的なものが、抵当権の設定登記や抹消登記です。根抵当権についての登記がなされることも多いです。
抵当権についても、設定登記と抹消登記の両方が記載されていますので、乙区欄を見ると、過去の抵当権設定の状況などもわかります。
抵当権には順位があります。基本的に、後で登記をした人の方が劣後する順位の権利者となります。
複数の抵当権者がいる場合には、乙区欄に複数の抵当権設定登記がなされていますが、第一順位、第二順位などときちんと順位表示もされますので、間違って後から抵当権設定した人が優先されないようにすることができます。

共同担保目録とは、複数の不動産を担保にして借金している場合に、どの不動産とどの不動産が担保になっているかがわかる目録のことです。

この4つの登記は、すべての土地の登記簿にあるわけではありません。
登記したばかりで所有者の登記をしたことのない土地の場合には表題部のみの登記簿になりますし、抵当権設定を受けたことのない土地の場合には、表題部と甲区だけの登記簿となります。抵当権設定を受けたことはあっても共同担保設定がない土地の場合には、表題部と甲区、乙区の登記簿になります。
このように、土地の登記簿は基本的にこの4種類の登記情報から成り立っているので、覚えておくと良いでしょう。

登記簿には何が書かれているの?～建物編

次に、不動産登記簿のうちでも、建物の登記簿には何が書かれているのかを見てみましょう。

建物の登記簿の場合も、基本的な考え方は土地の登記簿と同じです。土地と同様に表題部と甲区、乙区、共同担保目録の4つの部分があります。
ただ、建物の場合には、表題部の内容が土地とは異なります。
建物の登記簿の表題部には、まず、その建物の不動産番号が書かれています。この不動産番号によって、不動産をそれぞれ特定することができます。これについては土地と同様です。
次に建物の所在の記載があります。これについても土地と同じです。
さらに、建物の場合には家屋番号の記載があります。土地の場合には地番であるのに対し、建物の場合の番号は家屋番号となります。
そして、居宅などの建物の種類の記載があります。そして、木造スレート葺き2階建てなど、建物の構造についての記載があります。
さらに、建物の各階における床面積の記載があります。土地の場合には地積と表示されていた部分です。床面積の単位は平方メートルとなります。さらに、表題部の登記原因が記載されます。ここには、新築や増築などの原因と、その原因があった日付の記載があります。
建物の登記簿の表題部には「表題部の所有者」という欄があります。これは土地の登記簿には見られません。建物については表題登記をすると、所有権設定登記をするまでの間この「表題部の所有者」欄に所有者が記載されるのです。
その後、所有権設定登記をすると、甲区欄に所有者の登記がなされるので表題部の所有者の部分は下線が引かれて抹消されます。

以上のように、建物の場合には、主に表題部の部分が土地の登記簿と異なる点が多いです。
建物の場合にも、甲区、乙区、共同担保目録があります。
建物の甲区を見ると、過去から現在に至るまでの所有者がわかりますし、所有権移転原因もわかります。建物が共有の場合には、共有者の名前と持分割合もわかります
乙区を見ると、抵当権の設定や抹消、抵当権者の順位がわかることなども土地の登記簿の場合と同様です。
建物の場合にも土地と同様、表題部のみの登記簿と、表題部と甲区の登記簿、表題部と甲区と乙区の登記簿、表題部と甲区と乙区と共同担保目録の登記簿があります。

権利証、登記識別情報って何?

不動産登記簿と密接な関連のあるものとして、権利証(登記識別情報)があります。
土地を購入するなどして土地所有者になると手にすることの多い権利証ですが、これは一体どのようなものなのでしょうか?
権利証とは、売買などによって不動産を取得した場合、法務局から渡してもらえる登記済証のことです。(現在では、登記をすると権利証の代わりに登記識別情報を渡されるようになっています。)
不動産の所有者になった場合には、その原因を明らかにして法務局で所有権移転登記をします。はじめて所有者となる場合には所有権保存登記をします。
このようにして不動産所有者となった登記をすると、法務局が「登記済」という印を押して登記済証を渡してくれるのです。昔はこれが権利証でしたが、今では権利証の代わりに登記識別情報が渡されるようになっています。

権利証や登記識別情報をなくした場合、再発行を受けることはできません。ただ、権利証がなくても自分が不動産の権利者であることには変わりないので、所有している不動産の売買やなどの処分を行うことはできます。その場合には、権利証に代わる書面として保証書を用意する必要があります。
また、権利証や登記識別情報を盗まれた場合、権利証だけで不動産を勝手に売却されることはありませんが、印鑑登録証明書などを偽造されると、所有権移転の登記申請されてしまう可能性があります。
そこで、権利証や登記識別情報がなくなった場合には、すぐに法務局に連絡を入れて、登記手続きを差し止める手続きをしましょう。

不動産売買と登記

不動産取引とは切っても切れない不動産登記ですが、不動産取引の中でも代表的なものが不動産売買です。この場合、不動産登記はどのようにして行われるのでしょうか?
不動産売買が行われる場合には、売り主から買い主に対して不動産の所有権が移転します。
そこで、所有権移転登記を行う必要があります。
不動産の所有権移転登記を行うタイミングは、不動産売買契約の決済と同時であることが普通です。
所有権移転登記を行うのは、不動産の買い主です。所有権移転登記によって利益を受けるのは買い主なのですから、通常は買い主側が登記申請します。
所有権移転登記申請の際には、不動産の価格に応じて登録免許税がかかりますが、その費用も不動産の買い主が負担します。
そして、登記が済むと、新たな不動産所有者(買い主)に対して法務局から登記済証(権利証)が渡されます。所有権移転登記については、不動産仲介業者から紹介を受けた司法書士などに依頼することも多く、この場合には、登記が済んだ後、後日不動産仲介業者から登記済証(権利証)が送られてくることになります。
送られてきた権利証は、大切に保管しましょう。

不動産売買を行う場合、売り主が設定していた抵当権抹消登記を一緒に行うことも多いです。よくあるのが、売り主が住宅ローンを設定していたケースです。
この場合、抵当権を抹消してから買い主に不動産を引き渡す必要があります。そこで、抵当権抹消登記は売り主が行うことが普通です。
所有権移転登記も抵当権抹消登記も、司法書士に登記手続きを依頼することができます。
司法書士に登記手続きを依頼すると、数万円程度の司法書士費用がかかります。
なるべく費用をかけたくない場合には、登記手続きを自分で行うことも可能です。

相続と登記

不動産登記を行う代表的なケースは、不動産売買以外にもあります。それは、不動産を相続する場合の相続登記です。
親などが亡くなって不動産を相続すると、相続によって不動産の所有者が変わります。そこで、新たな所有者(相続人)名義に所有権移転登記をする必要があります。
このとき、相続人が1人なら、単純にその相続人名義に相続登記をするだけで済みます。しかし、複数の相続人がいると問題が発生するケースがあります。
複数の相続人がいても、遺言があってはっきり誰が相続するか決まっていたり、相続人同士がスムーズに遺産分割の話し合いの決着をつけることができて、早期に誰が相続するかが決まれば、その人の名義に移転登記すれば良いだけです。
これに対して、複数の相続人がいる場合に、誰が不動産を相続するのかが決まらないことがあります。
この場合には、不動産を法定相続人全員の共有状態とする相続登記をすることができます。
相続登記をする場合には、それぞれの持ち分は法定相続分割合通りになります。
ただし、この場合その後に遺産分割協議が成立して1人の相続人が不動産を相続することが決定すると問題が起こります。
この場合にその相続人名義にするためには、再度遺産分割を原因として、不動産の所有権移転登記をすることになります。
こうなると、2度手間になりますし、費用も多くかかってしまうので、おすすめではありません。
遺産分割をして最終的に1人の所有名義にする場合には、相続登記を経ることなく被相続人名義から直接相続人へと所有権移転登記(遺産分割を原因とする)をする方がメリットがあります。

今回は、不動産取引とは切っても切れない不動産登記について解説しました。
不動産登記簿には表題部と甲区と乙区、共同担保目録があります。表題部には不動産の物理的な状態が表示され、甲区には所有者に関する事項、乙区には不動産の抵当権などに関する事項が表示されます。基本的な登記簿の見方は覚えておきましょう。不動産の所有権を得る内容の登記をしたら権利証が交付されます。権利証はその後の不動産売却や抵当権設定などに必要になるので、大切に保管する必要があります。
今回の記事を参考にして、上手に登記簿を使って不動産取引をしましょう。

参考コンテンツ：
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他人名義の不動産の名義変更について