相続における相続登記・名義変更に強い法律事務所、弁護士検索

相続が起こった場合、遺産の中に不動産が含まれていたら、不動産の名義を被相続人から相続人に移転する必要があります。この名義変更のことを、不動産の相続登記と言います。
不動産の相続登記をすると言っても、具体的にどのように手続を進めれば良いのかがわからないケースが多いので、相続登記の申請方法と、手続きの流れについて理解しておく必要があります。また、相続登記をせずに放置していると、どのような問題が起こるのかも知っておくと役立ちます。
そこで今回は、不動産を相続した場合の相続登記の方法や注意点について解説します。

親などが亡くなった場合、不動産を相続することは多いです。実家の土地建物を相続する場合もありますし、投資用のアパートやマンションなどを相続することもあります。
不動産を相続したら、不動産の名義を被相続人(亡くなった人)から相続人へと移転する必要があります。この名義変更手続きを相続登記と言いますが、遺産分割協議が長引いた場合など、誰が不動産を相続するのかがなかなか決まらないことがあります。そこで、相続登記をするのに、決まった時期があるのかが問題になります。

相続登記の時期については、特に期限や制限はありません。相続が起こってすぐに相続登記をすることもできますし、相続が起こっても名義変更をせずに放置しておくこともできます。よって、遺産分割協議が終了していない場合には、協議が整って誰が不動産を相続するかが決まってから相続登記をすると良いでしょう。

なお、相続登記には時期的な制限がないため、被相続人の死亡後相続登記が行われずに何十年も放置されているケースもありますが、相続登記をせずに放置していると、後で説明するようにたくさんのデメリットがあるので、おすすめできません。

相続登記(名義変更)をする場合には、法務局への申請が必要ですが、その前提として、まずは相続人が誰かを決定する必要があります。
まず、有効な遺言書があって誰が不動産を相続するかが決まっている場合には、その遺言書をもって相続登記をすることができます。
遺言書がない場合には、法定相続人全員が集まって遺産分割協議を行い、誰が不動産を相続するかを決定する必要があります。
遺産分割協議が済んだら、遺産分割協議書を作成し、その遺産分割協議書をもって相続登記の申請をすることができます。

遺産分割協議前に、相続人全員の共有名義にする内容で相続登記する方法もあります。この場合には、必要書類なども非常に多くなります。
相続登記の申請をする場合、その不動産の場所を管轄する法務局に登記申請する必要があります。
申請する人は、通常はその不動産を相続する相続人です。
そして、相続登記申請をする場合の必要書類はケースによっても異なりますが、だいたい以下のようなものとなります。

• 相続人全員分の印鑑登録証明書
• 相続人全員分の住民票(本籍地の記載も必要になります)
• 相続人全員分の身分証明書(コピー)…運転免許証や健康保険証、パスポートなどが必要です。
• 相続対象の不動産の登記識別情報(登記済権利証)…被相続人が不動産を取得した際に法務局から発行されている権利証です。紛失しているなどの理由で見つからない場合にはなくても手続きができますが、その場合には、不動産売買契約書などの別の資料を提出できることが望ましいです。
• 相続対象の不動産の固定資産税や都市計画税の課税明細書
• 相続人全員分の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票(本籍地の記載も必要です)…被相続人が亡くなったときの住所地の市町村役場で取得出来ます。
• 被相続人の、最後の戸籍謄本や除籍謄本(死亡年月日についての記載があるもの)…被相続人が亡くなったときの本籍地がある市区町村役場で取得します。
• 被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本や除籍謄本、改正原戸籍謄本…相続人を特定するために必要になります。

   

このように、相続登記を行う場合には、かなり膨大な書類や資料が必要になります。登記手続きを司法書士に依頼することができますが、その場合には、資料の収集などはある程度司法書士の方でしてもらえますし、自分で集めるべき書類についても、収集方法などについてアドバイスをもらえるので助かります。

書類を集めたら、相続人が誰かをわかりやすく図面で説明した、相続関係説明図を作成します。
そして、相続登記の申請書に必要事項を記載して、相続関係説明図と必要書類をまとめて法務局に提出すれば、相続登記ができます。相続登記の申請は、郵送でもできますし、インターネットを利用したオンライン申請を利用することもできます。
登記による名義変更が終わったら、法務局から「登記識別情報」という書類が発行されます。これは、以前権利証と呼ばれていたものであり、不動産の所有者であることを証明する重要な書類で、無くしてしまった場合の再発行は基本的にできません。よって、確実に大切に保管しましょう。

相続登記をする場合には、費用がかかります。この場合、登記申請手続きを自分でするのか司法書士に依頼するのかによって、かかる費用の金額が異なってきます。
自分で名義変更の手続きをする場合には、登録免許税という費用がかかります。登録免許税とは、不動産の登記名義を書き換えるために法務局に支払う必要がある費用のことです。

相続登記をする場合の登録免許税の金額は、不動産の固定資産税評価額の1,000分の4の金額になります。これについては、収入印紙を登記申請書に貼り付ける方法で納付します。
また、必要書類を取り寄せるためにも実費がかかります。具体的には登記事項証明書を取り寄せるために600円がかかりますし、相続人や被相続人の戸籍謄本や除籍謄本を集めるのに郵便や定額小為替などの費用が数千円程度かかります。

相続手続きを司法書士に依頼すると、これらの実費に加えて、司法書士の報酬がかかってきます。司法書士の費用は、依頼する司法書士事務所によっても変わってきますが、だいたい5万円～10万円程度になります。
相続登記の対象物件が増えると、その分司法書士報酬が高くなることが普通です。

相続が起こっても、不動産の相続登記による名義変更を行わずにそのまま放置することもできます。相続登記には特に期間の制限がないからです。
しかし、相続登記をせずに放置すると、たくさんのデメリットがあるので、以下でご説明します。

まず、相続登記ができていない場合、その不動産を売却したり抵当権を設定して借入をしたり、賃貸に出したりすることができなくなります。
せっかく遺産分割協議をして自分が不動産を相続しても、相続登記をしなければ、その不動産を活用することができないので、単に固定資産税を支払って維持するだけの結果になってしまい、何のメリットもありません。

また、相続登記をしないと、自分の権利が保全されず不安定な状態になってしまいます。遺産分割協議で自分が不動産の相続をすると決まっていても、きちんと相続登記をしていないと、他の共同相続人が勝手に法定相続分で相続登記をしてしまうことができます。そうすると、その人が自分の持ち分を勝手に売却したり、抵当権を設定してしまったりするおそれもあります。

また、相続人が死亡して再度の相続が起こった場合の問題も重大です。
相続登記をせずに放置していて、その相続人も死亡し、孫の世代になってしまった場合の問題です。この場合、孫がきちんと登記をしようとすると、親の代の相続人にまで連絡をとる必要がありますし、他の相続人も死亡していたら、その子ども(従兄弟など)に対して連絡をとる必要があります。

こうなってくると、元々の相続が起こった当時の事情を知る人も減っていたり、なかなか連絡が取れない人がいたりするなどの理由で、いろいろなトラブルが起こったり、手続きが難航したりすることが多いです。
このように、相続登記をせずに放置すると、たくさんのデメリットがあるので、相続が起こったらすぐに相続登記をしましょう。

今回は、不動産の相続が起こった場合の相続登記手続き(名義変更手続き)について解説しました。
相続登記には特に期限はありませんが、相続登記をしないとたくさんのデメリットがあるので、不動産を相続したら速やかに相続登記をしましょう。
相続登記をするには、まずは遺産分割協議をして誰が相続人になるかを確定して、必要書類を集めて法務局に対して登記申請をします。司法書士に手続きを依頼すると手続きがスムーズに進みますが、費用がかかるというデメリットはあります。
今回の記事を参考にして、不動産を相続した場合には早めに確実に相続登記をしてしまいましょう。